いま求められるのは、こんなつくりだ。
経営のうま味はどこにある
収支・損益計算の方法・建築費用などの調達と賢い返済方法.賃借人とのトラブル解消法、など
最近、賃貸のアパート・マンションの建設が再び目立つようになってきた。
急激に増えているわけではないが、新しい供給は安定してある。
それにはひとつの理由がある。
「古いアパートは需要がないが、新しいものを建てれば入居者は必ずいる」という現実だ。
統計的には、東京を中心に賃貸住宅の全体の供給量は明らかに入居希望者を上回っている。
「供給過剰」状態なのだ。
果たして本当だろうか。
これは現実的には、間違っている。
なぜならば、たとえば新婚の家庭が、駅から徒歩 分の範囲で家賃は叩万円、築5年以内で、設備が良くフローリング仕上げ。
このような物件を探したら、おそらくほとんどない。
これは事実である。
賃貸業者も、そのような人をどのように納得させるか因っている。
このような状況は、あらゆるところで起きている。
アパート・マンションが、大量に建設されたのは、昭和臼年度からである。
この年部万7000戸が供給された。
その後も平成元年まで却万戸時代が続き、平成8年度は臼万戸である。
ここで考えたいのは、昭和白年に建設されたアパートは、平成凶年の時点で築何年たっているかだ。
築日年である。
はっきり言ってこんな物件は、住まいを探す人達の対象外だ。
築5年は極端としても、今の人は築7年、古くても築凶年までの物件を探している。
つまり、アパートの供給量という点から言えば、築却年の物件も含まれているだろう。
それは極端だとしても、築凶年を経過している物件は、相当数あるはずだ。
だが、そんな物件は借りる側からすれば対象外だ。
対象外のものがいくらあっても、ないのと同じである。
賃貸住宅の供給過剰というのは、対象外の物件も含めて相対的に過剰と言っている。
求めている人の考えを入れていない。
それは現実的な統計ではない。
需要がないものは数に入れられない。
アパートは年々古くなるから、常に新しいものが必要だ。
これから建てるアパートは、立地、広さ、設備、ネーミング、デザインなどを間違えなければ、入居者が後を絶たないはずである。
そのことを考えて、積極的に遊休地の有効活用をするべきだ。
固定資産税等の高い税金に悩まされることなく、本書を参考に、アパート・マンションの経営を成功させていただきたい。
本書の執筆にあたり「ミサワホーム株式会社」「積水ハウス株式会社」などより、資料の提供の便宜を図っていただきました。
心より御礼申し上げます。
１９９８年３月再びアパート・マンションの建設が構えてきた変化しつつある入居者のニーズと住宅の質。
再び重住宅の建設が増え始めたここ数年、賃貸住宅がたくさん建設されているのは、更地に宅地並みの課税の実施で、今までの農地並みの課税に比べて、急激に固定資産税が増額したからだ。
昭和白年には、前年の日万9000戸に対して回万7000戸と、大幅に建設数が増えた。
その後も初万戸時代は平成元年まで３年間続き、平成３年には、バブル崩壊の影響から一気に兜万戸台になった。
ここから賃貸住宅の建設は、全体の住宅建設に占める割合が、一時の叩%から却%台に減少した。
ところが平成８年の動きを見ると、若干ではあるが増加傾向になっている。
平成９年は、消費税の関係で若干減少の見込みである。
なぜ、こんなふうにアパート建設の復活が見られるのか。
アパート建設の最盛期から、すでに口年が経過しているということが原因だ。
今、新婚家庭が探すアパート像は、大体が築５年以内、古くても築叩年以内のものである。
だから、いかにアパート戸数が全体としては数が多く、供給過剰と言われても、かつて建てられたアパートの大半は、今のニーズを満たしていない。
回-章。
再びアパー卜・マンションの建造が増えて、賃貸住宅の建設数は増加傾向にある〈新築住宅着工数と貸家の推移〉カッコ内は建設戸数に対する貸家の割合
資料提供:積水ハウス(株)
昭和62年に建設された物件は、もう築１３年だ。入居者のニーズは古くても築１０年。入居者の求める新しい物件が少ない今、アパート経営を考える時期だ。
アパート建設が堅調である要因をすでに述べたように、おそらく今後長く続くだろう。
その最大のアパート建設の復活は、因は「既存のアパートが古くなっていく」ということだ。
一時はものすごい勢いで建てられた。
それが古くなり、入居者の求めているものとは掛け離れつつあるのだから、その代替えとしてのアパートはなくてはならない。
「数があり過ぎるではないか」という意見もある。
それは現場の動きを知らない人の意見だ。
「俺の時はこうだった」と、アパート経営を考えたら大間違いである。
今や住まいは、たとえアパート、すなわち借り物でも、若者にとっては大切な居住空間である。
彼らはまず、形から入る。
それがみすぼらしい古屋であっては、第一印象が悪くて勝負にならない。
だから、彼らは少し無理をしても、友人をはじめ、仲間に自慢できる住まいを確保するのだ。
ところが、今は古い物件はあるが新しい物件が少ない。
その点では不足しているのだ。
しかも、アパートが充足しているかどうかは、入居者の生活スタイルに合った物件があるかどうかで決まる。
数だけがあればよいということではない。
新しいアパートが足りない---章。
再びアパー卜、もしくは入居者のニーズに合っている最新の設備が整っているマンションの建設が増えてきた。
特に若者にとっては→自分だけの空間・仲間に自慢できる住まい
アパートの建設数が増加した理由
入居者のニーズにマッチした物件が不足している。
新しい設備の整った物件が求められている。
建設コストが大幅に低下してきたので、家賃が低下しでも収益が出る。
固定資産税・相続税対策で建てる人が増えた。
入量のニーズを知る
最近、賃貸物件を借りる人達はこだわりを持ち、選ぶ目は厳しくなっている。
汚いアパートしかなければ、そこに入るが、アパートメーカーなどが競って魅力あるアパート・マンションを供給すれば、当然そちらに入る。
メーカーのせいなのか、それとも入居者の意識の変化か。
それは「にわとりと卵」の論争になってしまうが、いずれにしても入居者は、次のようなものを好む。
②高性能・・・部屋の断熱性、防昔、フローリング、ドアの高級感など、一見してグレードの高さが必要。
入居者は外観のデザインもこだわる。
ここまで入居者の要求度は高くなっているのだ。
最近、入居者のニーズを満足させる物件が、いろいろなメーカーによって、競って建てられたために起きた現象ともいえる。
マイホームでも、そのような点での競争が行われているよう-変化してきた入居者の好み
再びマンションの建設が増えてきた-
トイレ…温水洗浄付便座
風呂…自動温水器
台所…システムキッチン
断熱性・遮音性・フローリング・建具の高級惑などデザインのこだわり
部屋がきれいなだけでなく、外観にもこだわりを持つ入居者の傾向
入居者は実質的なメリットを求めている
四角い箱が並んでいればいいというものではない。
デザインはどんどんエスカレートしながら良くなっていく。
しかも、それらは大量生産されるので、コストにはあまり影響しない。
こんなふうに、素敵で街並みにマッチしたアパートがどんどん増えていく。
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